Ograniczenia zabudowy działki inwestycyjnej w sąsiedztwie kolei.

Kluczowe ograniczenia lokalizacyjne

Zgodnie z polskim prawem, w szczególności ustawą o transporcie kolejowym, obowiązują następujące ograniczenia przy planowaniu zabudowy w sąsiedztwie linii kolejowych:

Minimalna odległość od granicy obszaru kolejowego: Budynki i budowle muszą być sytuowane w odległości nie mniejszej niż 10 metrów od granicy obszaru kolejowego.
Minimalna odległość od osi skrajnego toru: Odległość ta nie może być mniejsza niż 20 metrów od osi skrajnego toru kolejowego1 23.

W wyjątkowych przypadkach możliwe jest uzyskanie odstępstwa od tych wymagań, jednak wymaga to przeprowadzenia odpowiedniej procedury administracyjnej i uzyskania opinii zarządcy infrastruktury kolejowej43.

Dodatkowe warunki techniczno-budowlane

Budynki muszą być projektowane i realizowane tak, by nie były narażone na uciążliwości i zagrożenia wynikające z sąsiedztwa kolei, chyba że zastosowane zostaną rozwiązania techniczne ograniczające te uciążliwości (np. ochrona akustyczna, wzmocnienia konstrukcyjne)5.
Obowiązują ogólne przepisy dotyczące odległości od granic działki sąsiedniej, wynikające z prawa budowlanego oraz norm technicznych.

Obowiązki proceduralne

Wniosek o warunki zabudowy: Jeśli nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), inwestor musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, która uwzględnia ograniczenia wynikające z sąsiedztwa kolei6.
Opinia zarządcy infrastruktury: W przypadku odstępstw od minimalnych odległości, konieczne jest uzyskanie opinii właściwego zarządcy infrastruktury kolejowej (np. PKP PLK S.A.)37.
Pozwolenie na budowę: Realizacja inwestycji wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, przy czym projekt budowlany musi uwzględniać powyższe ograniczenia i być zgodny z przepisami szczególnymi dotyczącymi kolei27.
Dodatkowe uzgodnienia: W zależności od zakresu inwestycji, mogą być wymagane dodatkowe uzgodnienia, np. dotyczące bezpieczeństwa ruchu kolejowego, ochrony środowiska, czy gospodarki wodnej78.

Podstawy prawne

Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym – w szczególności rozdział 9 („Usytuowanie budowli, budynków, drzew i krzewów oraz wykonywanie robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowych”), art. 53 i 571 2 43.
Prawo budowlane – m.in. art. 3 pkt 20 oraz przepisy dotyczące ochrony interesów osób trzecich9.
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – art. 61 dotyczący warunków zabudowy6.
Normy techniczno-budowlane oraz miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (jeśli obowiązują).

Trudności praktyczne

Tereny, na których znajdują się linie kolejowe niekoniecznie oznaczone są na mapie zasadniczej symbolem Tk (zgodnie z przepisami geodezyjnymi). Można spotkać się z innymi, mylącymi oznaczeniami. Mimo to należy brać pod uwagę przepisy i wymagania wymienione wyżej. W przypadku braku pewności nt podmiotu władającego terenem kolejowym warto zwrócić się do urzędu administracji budowlanej z wnioskiem o ustalenie strony, uzasadniając to swoim interesem prawnym, tj planowaną inwestycją na terenie przylegającym do terenu kolejowego. Jeżeli mamy dostęp do numeru księgi wieczystej, ustalenie zarządcy powinno być łatwiejsze dzięki systemowi EUKW (elektroniczne księgi wieczyste).

Podsumowanie

Sąsiedztwo kolei nakłada na inwestora konkretne ograniczenia odległościowe i techniczne oraz wymusza spełnienie określonych procedur administracyjnych. Kluczowe jest uwzględnienie minimalnych odległości od infrastruktury kolejowej, uzyskanie wymaganych opinii i decyzji oraz realizacja inwestycji zgodnie z przepisami szczególnymi dotyczącymi kolei.

Przez arch. Grzegorz Wnorowski in Ograniczenia zabudowy na terenie inwestycyjnym, Procedury budowlane